Του Joseph Kalaydjian, Founder & CEO, Cheez Hospitality
Τον Σεπτέμβριο η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι το πάγωμα των νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας παρατείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Πριν από έναν χρόνο ήταν δοκιμή. Σήμερα είναι ο κανόνας της αγοράς.
Το πάγωμα έκανε κάτι σπάνιο: τον αριθμό μητρώου βραχυχρόνιας μίσθωσης. Και κάτι άλλο πολύτιμο: τη διαμονή που δεν τον χρειάζεται.
Πού ισχύει το πάγωμα
Στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα της Αθήνας: Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Εξάρχεια και οι γύρω δρόμοι. Ο ίδιος κανόνας ισχύει για την 1η Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης.
Μέσα σε αυτές τις περιοχές:
- Δεν εκδίδεται νέος ΑΜΑ. Αν το διαμέρισμά σας δεν έχει σήμερα, δεν μπορεί να αποκτήσει όσο διαρκεί το πάγωμα.
- Ένας υπάρχων ΑΜΑ συνεχίζει να ισχύει, αλλά στις παγωμένες ζώνες δεν περνά σε νέο ιδιοκτήτη. Με πώληση, δωρεά ή κληρονομιά διαγράφεται.
- Κάθε βραχυχρόνια μίσθωση, μέσα ή έξω από τις ζώνες, πρέπει να πληροί τις ελάχιστες προδιαγραφές του 2025: ασφάλιση αστικής ευθύνης, φυσικό φως, αερισμό, ελάχιστο εμβαδόν. Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000 ευρώ και διπλασιάζονται σε υποτροπή, έως 20.000 ευρώ.
Το όριο που μετράει: 60 ημέρες
Ο νόμος θεωρεί βραχυχρόνια τη διαμονή κάτω των 60 ημερών. Μια μίσθωση επιπλωμένης κατοικίας 60 ημερών και άνω είναι κανονική μίσθωση κατοικίας. Βρίσκεται εκτός του καθεστώτος βραχυχρόνιας μίσθωσης: χωρίς ΑΜΑ, χωρίς πάγωμα, χωρίς τους κανόνες των πλατφορμών. Δηλώνεται στην ΑΑΔΕ όπως κάθε μίσθωση και φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα.
Διαβάστε τον κανόνα κατά λέξη. Ένα συμβόλαιο, 60 ημερών και άνω. Μια διαμονή 30 ημερών που παρατείνεται άλλες 30 είναι δύο βραχυχρόνιες διαμονές, όχι μία μεγάλη.
Αυτή είναι η μίσθωση επιπλωμένης κατοικίας από δύο έως δώδεκα μήνες, με ένα συμβόλαιο για κάθε διαμονή.
Ποιος νοικιάζει για δύο έως δώδεκα μήνες
Άνθρωποι που χρειάζονται ένα πραγματικό σπίτι για μια περίοδο, όχι ένα δωμάτιο ξενοδοχείου για μια εβδομάδα:
- επαγγελματίες που μετακομίζουν στην Αθήνα, και οι εταιρείες που τους μεταθέτουν
- ομάδες έργων, σύμβουλοι, κινηματογραφικές και τηλεοπτικές παραγωγές
- φοιτητές, ερευνητές και επισκέπτες ακαδημαϊκοί
- ιατρικό προσωπικό και οικογένειες κοντά σε νοσοκομείο
- προσωπικό πρεσβειών και διεθνών οργανισμών
- οικογένειες ανάμεσα σε δύο σπίτια, μετά από ανακαίνιση ή ζημιά
Θέλουν το ίδιο πράγμα: σωστή επίπλωση, λογαριασμούς τακτοποιημένους, γραπτό συμβόλαιο και έναν άνθρωπο να καλέσουν.
Πόσο αποδίδει
Λιγότερο από μια κορυφαία βραχυχρόνια μίσθωση, περισσότερο από μια μακροχρόνια χωρίς επίπλωση, με πολύ λιγότερες αλλαγές ενοικιαστών. Στο μοντέλο μας για ένα διαμέρισμα στην Αθήνα, τα ακαθάριστα έσοδα ενοικίασης είναι περίπου 18.000 ευρώ τον χρόνο με βραχυχρόνια μίσθωση, 14.000 ευρώ με μίσθωση δύο έως δώδεκα μηνών και 10.800 ευρώ με μακροχρόνια. Μετά τα έξοδα, μια σωστά οργανωμένη βραχυχρόνια μίσθωση αποδίδει περίπου 20 έως 30% περισσότερα από μια μακροχρόνια. Όχι τα διπλά.
Λιγότερες αλλαγές σημαίνουν λιγότερους καθαρισμούς, λιγότερη φθορά, πιο ήσυχη πολυκατοικία. Για ένα διαμέρισμα χωρίς ΑΜΑ, αυτή η λύση είναι συχνά η καλύτερη, όχι η παρηγοριά.
Επιπλώνεται μία φορά, νοικιάζεται με τρεις τρόπους
Η προετοιμασία είναι ίδια για κάθε μίσθωση: επιπλώνουμε μία φορά, στο υψηλότερο επίπεδο, και το διαμέρισμα αλλάζει τρόπο μίσθωσης όπως το επιτρέπουν οι κανόνες και το ημερολόγιο. Αν ο ΑΜΑ σας χαθεί, ή δεν είχατε ποτέ, καμία δουλειά δεν πάει χαμένη.
Τι χρειάζεστε
- Ένα επιπλωμένο σπίτι έτοιμο για να ζήσει κάποιος, όχι ένα εξοχικό με έναν βραστήρα.
- Γραπτό συμβόλαιο για κάθε διαμονή 60 ημερών και άνω, δηλωμένο στην ΑΑΔΕ.
- Εγγύηση, όρο για τους λογαριασμούς, απογραφή και φωτογραφημένη κατάσταση στην είσοδο και την έξοδο.
- Κάποιον που βρίσκει τους ενοικιαστές, τους ελέγχει, κάνει την παράδοση, πληρώνει τους λογαριασμούς και αναλαμβάνει την αποχώρηση.
Αυτό το τελευταίο είναι η δουλειά μας.
Μάθετε πόσο μπορεί να αποδώσει το διαμέρισμά σας
Επισκεπτόμαστε, μετράμε και σας δίνουμε τους αριθμούς γραπτώς: τι αποδίδει το διαμέρισμά σας με κάθε τρόπο μίσθωσης, μετά από κάθε έξοδο, και ποιος κερδίζει. Η επίσκεψη είναι δωρεάν. Δείτε τη
διαχείριση ακινήτων στην Αθήνα ή την
ανακαίνιση και επίπλωση, ή στείλτε μήνυμα στο γραφείο Αθήνας: +30 695 169 7229.
Γενική πληροφόρηση, όχι νομική ή φορολογική συμβουλή. Επιβεβαιώστε τη θέση του ακινήτου σας με τον δικηγόρο ή τον λογιστή σας.
Designed Living. Operated by Cheez.
